建築物の外壁調査（定期報告）にドローンを使う。赤外線調査が認められる条件

建築基準法の定期報告では、タイル・石貼り・モルタルの外壁について、手の届く範囲の打診に加えて、一定の時期に「全面打診等」が求められます。この調査方法を定める平成20年国土交通省告示第282号が改正され、「無人航空機による赤外線調査であって、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するもの」が打診等に含まれることが明記されました（令和4年国土交通省告示第110号。令和4年1月18日公布、令和4年4月1日施行）。 ただし、認められたのはドローンで赤外線写真を撮ることそのものではありません。打診と同等以上の精度があることが条件で、その判定にあたって参考にするよう国が示しているのが、令和4年3月の「定期報告制度における赤外線調査（無人航空機による赤外線調査を含む）による外壁調査ガイドライン」です。 一方で、ドローンを外壁に寄せる以上、航空法の側では人又は物件から30m未満の飛行の承認がほぼ前提になります。この記事は、建築基準法の側（誰が・いつ・どの方法で調べるか）と航空法の側（どの許可・承認が要るか）を、告示・通知・ガイドラインの原文でつなぎます。

定期報告の外壁調査で、告示が求めていること

出発点は建築基準法第12条第1項です。政令で定める特定建築物と、特定行政庁が指定する特定建築物（国等の建築物を除く）の所有者（所有者と管理者が異なる場合は管理者）は、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者（建築物調査員）に建物の状況を調査させ、その結果を特定行政庁に報告しなければなりません。

報告の時期は、建築基準法施行規則第5条第1項で「おおむね六月から三年までの間隔をおいて特定行政庁が定める時期」とされています。同条第2項は、調査の項目・方法・判定基準を「国土交通大臣の定めるところによる」としており、それを定めているのが平成20年国土交通省告示第282号（建築物の定期調査報告における調査及び定期点検における点検の項目、方法及び結果の判定基準並びに調査結果表を定める件）です。

外壁のタイル等について定めているのは、告示の別表第一「二 建築物の外部」の（十一）、調査項目「タイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く。）、モルタル等の劣化及び損傷の状況」です。調査方法の欄は、現行（令和7年7月1日施行の改正後）で次のとおりです。

判定基準は「外壁タイル等に剥落等があること又は著しい白華、ひび割れ、浮き等があること」です。分解すると、次の3段構えになっています。

なお、乾式工法によるタイル・石貼り等は別の項目（十二）として扱われ、この（十一）の打診等の規定は掛かりません。また告示は、特定行政庁が規則で項目・方法・判定基準を付加すること（告示第二）や、安全上等支障がないと認める場合に項目の一部を適用しないこと（告示第三）を認めています。報告時期とあわせて、具体的な運用は所管の特定行政庁の規則・案内で確認する必要があります。

全面打診等が必要になる時期

国土交通省の技術的助言（令和4年3月29日付 国住指第1581号・国住参建第3982号）は、この項目の全体像を「おおむね６ヶ月から３年以内に一度の手の届く範囲の打診等に加え、おおむね10年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的な打診等を求めている」と説明しています。

ただし、告示の本文は「10年ごと」ではなく、起点と「最初に実施する定期調査等」で書かれています。

技術的助言は、令和4年の改正で無人航空機による赤外線調査を明確化したことに加えて、「全面打診等の実施に係る実施周期の明確化を行った」としています。改正前の告示は「十年を超え、かつ三年以内に…全面的なテストハンマーによる打診等を実施していない場合」という書き方でした。

ドローンの赤外線調査が「打診等」に入った経緯と施行日

赤外線装置による調査自体は、令和4年の改正より前から使われていました。平成30年5月23日付の技術的助言（国住防第1号）は、全面打診に加え「これまで行われている赤外線調査による方法」に言及し、あわせて有機系接着剤張り工法の外壁タイルについて引張接着試験による方法を認めています。令和4年の技術的助言も、地上に設置した赤外線装置による赤外線調査と引張接着試験は「打診等」に含まれると整理しています。

令和4年の改正で加わったのは、無人航空機（ドローン）に赤外線装置を載せた調査です。経緯は技術的助言にこう書かれています。

「打診と同等以上の精度」の判定はガイドラインを参考にする

告示は「打診と同等以上の精度を有するもの」と書くだけで、その中身は定めていません。技術的助言は、精度の判定にあたって、一般財団法人日本建築防災協会が設置した「赤外線装置を搭載したドローン等による外壁調査手法に係る体制整備検討委員会」がとりまとめたガイドラインを参考とされたいとしています。国土交通省の案内ページも同じ趣旨で、地上に設置した赤外線装置による調査も同ガイドラインを参照するよう書いています。

ガイドラインの目的は、赤外線調査とドローンによる赤外線調査を「告示…に位置付けられているテストハンマーによる打診と同等以上の精度で実施するために必要な事項を定め、広く周知すること」です。適用範囲は告示（十一）のタイル・石貼り等・モルタル等の調査で、「航空法等の関連法令に基づき、外壁調査においてドローンの安全な飛行が可能となる技術の利用及び安全管理の対策を行った上で赤外線調査を実施することを前提とする」と明記されています。航空法の手続は、ガイドラインの外側にある前提条件です。

ドローンによる赤外線調査は、ガイドライン第4章で次の流れとして定められています。

誰が調査し、誰がドローンの責任を負うのか

ガイドラインは、ドローンによる赤外線調査の実施者を4つの役割に分けています。

定期報告の調査そのものを行う資格は、建築基準法第12条第1項が定める一級建築士・二級建築士・建築物調査員です。ガイドラインもこれに合わせ、統括役の外壁調査実施者をこの資格者としています。外壁調査結果報告書には、外壁調査実施者の氏名、所持資格名、資格者番号、調査対象の部分、告示の判定基準に基づく判定を記載します。そして、特定行政庁への報告義務を負うのは建築物の所有者等です。

2025年7月の「目視等」への改正との関係

外壁調査の告示には、令和4年の後にもう一つ改正があります。令和6年国土交通省告示第974号（令和6年6月28日公布、令和7年7月1日施行）です。この改正で、告示の各項目の「目視により確認する」が「目視又はこれに類する方法（以下「目視等」という。）」に改められ、外壁タイル等の（十一）でも「その他の部分は必要に応じて双眼鏡等を使用し目視により確認し」が「その他の部分は目視等により確認し」になりました。打診等の括弧書き（無人航空機による赤外線調査を含む）と、全面打診等の「ただし」以下の文言は変わっていません。

「これに類する方法」の意味は、国土交通省の事務連絡（令和6年6月28日）に書かれています。

同じ事務連絡は、この「目視」を「目視又はこれに類する方法」に改める部分について公布日以降に運用を開始して差し支えないとしています。また令和7年1月29日の技術的助言（国住指第369号）は、改正の趣旨を、目視によることで「実質的に資格者の立会いを必要として」いた状態から、センサー等の新技術を活用することを可能とするためと説明しています。

航空法側：外壁調査で当たる特定飛行

ここから航空法の話です。ガイドラインは、事前調査の項目に「事前調査結果に基づく飛行書類作成及び申請」を、ドローン飛行計画書の記載事項に「飛行許可・承認情報」を、添付資料に「飛行許可・承認申請書等」を挙げています。建築側の調査計画は、航空法の手続が済んでいることを前提に組まれているということです。

外壁調査で当たりやすい特定飛行は、次のとおりです。

それぞれの類型の考え方はインフラ点検でドローンを使うのに必要な許可・承認で、30mの「人・物件」の範囲や150m以上からの除外まで含めて整理しています。工業専用地域の扱いは工業専用地域とDIDの記事、許可と承認の区別と申請の全体像はドローンの飛行許可・承認申請 完全ガイドをご覧ください。

包括申請と飛行マニュアル

外壁調査を反復して請ける事業者は、DID・目視外・30m未満などを包括申請で先に取っておく設計が現実的です。ただし場所を特定しない申請では扱えない類型（空港等周辺、150m以上、DID上空の夜間飛行など）があります。詳しくは全国包括は取れるか。標準マニュアル02の使い方で扱っています。

飛行マニュアルには、航空局の標準マニュアルにインフラ点検を目的とした版があります。ただし、建築物の外壁調査がその「インフラ点検」に含まれるかは、マニュアル上明示されていません。適用範囲の読み方と汎用版との違いはインフラ点検専用の標準マニュアルがある。一般版との違いを参照し、判断に迷う場合は申請先の地方航空局・空港事務所に確認するのが確実です。

許可・承認を受けても、特定飛行を行うたびに飛行計画の通報と飛行日誌の義務が発生します。解釈通達上、30mを保つべき物件にはビル・住居などの工作物が含まれ、機体を第三者の物件に接触させて損傷させた場合は事故報告の対象になり得ます。外壁に寄せる作業である以上、接触時の対応手順も運用に入れておくべきです。

歩行者のいる外壁と、立入管理措置

告示が全面打診等の対象にしているのは「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」です。裏を返せば、ドローンで調べたい外壁の直下には、歩道・通路・出入口など人の通る場所があることが多いということになります。

航空法上、許可・承認を受けて行うカテゴリーⅡ飛行は、飛行経路下に立入管理措置を講じたうえで行う飛行です。立入管理措置を講じずに第三者の上空で特定飛行を行うのはカテゴリーⅢで、一等無人航空機操縦士の技能証明と第一種機体認証が求められ、飛行の許可・承認も必要です。外壁調査を通常のカテゴリーⅡの枠内で行うなら、調査中は外壁直下と落下の可能性がある範囲に第三者を入れない設計が前提になります。

屋上・隣地・周辺施設。法令とは別の同意と確認

航空法の許可・承認は国に対する手続で、その場所で飛ばしてよいかを決めるものではありません。外壁調査では、次のような確認が別に必要になります。

建築側の事前調査（日射、調査可能な時間帯、打診との併用箇所）と、航空側の手続（許可・承認、立入管理措置の区画、屋上使用の承諾）は、同じ現地調査の中で並行して確認すると手戻りが少なくなります。ガイドラインが事前調査の項目に建築の確認事項と「飛行書類作成及び申請」を並べているのは、この並行作業を前提にしているためと読めます。

よくある質問